يمر سوق الإسكان في الولايات المتحدة بمرحلة حرجة ، تتميز بانخفاض الطلب وارتفاع أسعار الفائدة والتوترات الهيكلية الدائمة. منذ فترة طويلة من الطفرة بعد الولادة ، يواجه السوق الآن مجموعة غير مسبوقة من الرياح المعاكسة.
بالنسبة لأصحاب المنازل ، تقترب السنوات الذهبية ، وبالنسبة للمشترين المحتملين ، تظل التحديات عديدة على الرغم من الهدوء النسبي في الأسعار.
نهاية دورة نفطية
خلال جائحة Covid-19 ، استفاد ملايين الأميركيين من معدلات الرهن العقاري المنخفضة تاريخياً ، وغالبًا ما تكون أقل من 3 ٪ ، لشراء المنازل في المناطق سريعة النمو مثل أوستن وميامي وأتلانتا.
في ذلك الوقت ، أدى الهجرة الحضرية ، وانتشار السجل عن بعد والبحث عن المساحة إلى زيادة مذهلة في الأسعار.
لا يزال أولئك الذين اشتروا في ذلك الوقت يستفيدون اليوم من أسعار فائدة مفيدة ، وحمايتهم من بعض اضطرابات اليوم.
لكن الصورة تغيرت بشكل جذري. مع السياسة النقدية التقييدية للاحتياطي الفيدرالي (FED) لمكافحة التضخم، ارتفعت أسعار الفائدة ، حيث يحوم متوسط معدل 30 عامًا الآن بين 6.5 ٪ و 7 ٪ ، مقارنة بأقل من 3 ٪ قبل ثلاث سنوات.
نتيجة لذلك ، أصبحت ملكية المنازل أكثر تكلفة بكثير ، وقد تعاقد الطلب بشكل حاد.
سوق غير متوازن: بين الندرة والزيادة
يقدم سوق العقارات الأمريكي مفارقة مذهلة. من ناحية ، لا يزال إمداد المنازل الحالية منخفضة تاريخيا.
وفقًا لـ AINVEST ، ما يقرب من 80 ٪ من مالكي المنازل لا يزالون يحملون قروضًا عقارية بمعدلات فائدة أقل من 6 ٪ ، مما يشجعهم على عدم البيع. هذه الظاهرة ، المعروفة باسم “تأثير القفل” ، تحد من العرض في سوق إعادة البيع.
من ناحية أخرى ، فإن إمدادات المنازل الجديدة ترتفع في مناطق معينة مثل فلوريدا وتكساس ، حيث ازدهر البناء خلال الوباء.
اليوم ، هذه الأسواق التي تعاني أكثر من غيرها. وصل جرد المنازل الجديدة إلى مستويات قياسية (أكثر من 500000 وحدة معروضة للبيع في يونيو ، وفقًا لمكتب الإحصاء) ، وليس لدى المطورين أي خيار سوى خفض الأسعار أو تقديم حوافز مالية للمشترين لمسح مخزوناتهم.
أصبح متوسط سعر منزل جديد أقل من سعر الممتلكات الحالية ، وهو وضع لم يتم ملاحظته سوى ست مرات في 26 عامًا ، وفقًا لما قاله نيوزويك. هذا يعكس نقطة انعطاف حقيقية في السوق.
الأسعار منخفضة ، ولكن ليس في كل مكان
تعديلات الأسعار ليست موحدة. في جنوب وغرب البلاد ، مناطق تفوقت على الأداء بين عامي 2020 و 2022 ، فإن التصحيحات هي الأكثر حدة. في ميامي ، انخفضت الأسعار بنسبة 19 ٪ تقريبًا منذ ذروتها. أوستن وسان أنطونيو ودالاس وحتى دنفر يعانون من انخفاضات من رقمين ، وفقا للعمل والمال.
وعلى العكس ، فإن الشمال الشرقي والغرب الأوسط يحملون أفضل. في ميلووكي ، ارتفعت الأسعار بأكثر من 25 ٪ منذ عام 2022 ، وذلك بفضل نقص السكن المستمر ، وأبلغ عن العمل والمال.
تؤكد هذه التباينات الإقليمية على حقيقة أن ديناميات السوق محلية للغاية ، وأن المتوسطات الوطنية غالباً ما تخفي الحقائق المتناقضة.
تأثير أسعار الفائدة والسياسات العامة
تستمر أسعار الفائدة في لعب دور مركزي. بينما يدرس بنك الاحتياطي الفيدرالي تخفيضه الأول من العام في سبتمبر ، تظل الأسواق حذرة.
في الواقع ، ترتبط معدلات الرهن العقاري على المدى الطويل بشكل أوثق عائدات السندات لمدة 10 سنواتوالتي تبقى عالية. وبالتالي ، حتى تخفيف السياسة النقدية لن يضمن تسهيلًا سريعًا لظروف الاقتراض للمشترين.
في الوقت نفسه ، رفعت التعريفات التي فرضها الرئيس الأمريكي دونالد ترامب على مواد البناء مثل الصلب والخشب التكاليف ، وعاقب المطورين.
وارتفاع أقساط التأمين ، وخاصة في فلوريدا ، حيث تتجاوز 11000 دولار سنويًا مقابل 2400 دولار على مستوى البلاد ، وفقًا لما ذكرته الاقتصاديين ، تعتبر مثيرة للشراء والبناء ، وخاصة في المناطق المعرضة للكوارث المتعلقة بالطقس.
سوق يقلق بنك الاحتياطي الفيدرالي
في اجتماعها في نهاية يوليو ، أعرب الاحتياطي الفيدرالي بوضوح عن مخاوفه بشأن صحة سوق الإسكان.
إن انخفاض الاستثمار السكني ، وزيادة تأخير المبيعات ، وارتفاع أعداد المنازل غير المباشرة والأسعار الراكدة ، أصبحت الآن في التوقعات الاقتصادية الإجمالية.
يُعد الإسكان ، الذي تقليديًا أحد أكثر القطاعات الحساسة للاهتمام ، بمثابة مؤشر رائد لاتجاه الاقتصاد.
نحو الاستقرار أو تصحيح أعمق؟
تشير عدد من العلامات إلى أن الأسعار قد تستمر في الانخفاض على المدى القصير ، وخاصة في المناطق التي يظل فيها العرض وفيرة.
يصل معدل سحب الشراء (أكثر من 15 ٪ في يوليو ، وفقًا لـ Redfin) إلى مستويات قياسية ، مما يشير إلى زيادة إحجام المشتري. ومع ذلك ، فإن خطر الانهيار على نطاق واسع لا يزال محدودًا.
غالبية مالكي المنازل في وضع قوي. إنهم يحملون قروضًا رخيصة ، وشهدوا ارتفاع قيمة ممتلكاتهم بنسبة 50 ٪ تقريبًا منذ فترة ما قبل المحببة ، ولا يخضعون لضغط مالي فوري ، كما يلاحظ TCD.
سوق في التدفق ، ولكن ليس في الأزمة
سوق العقارات الأمريكي في مفترق طرق. إنه ليس انهيارًا ، ولكنه إعادة توصيل. الأسعار تنخفض تدريجياً ، ويعود العرض والطلب ، ويحتاج البائعون والمشترين على حد سواء إلى التكيف مع بيئة جديدة أكثر تقييدًا.
بالنسبة للمستثمرين والأفراد على حد سواء ، فإن هذا الواقع الجديد يدعو إلى نهج أكثر دقة.
اليقظة في المناطق المحموم ، وزيادة الاهتمام بالأسواق التي يعانون من نقص الترجيح ، وتوقع الحركات المستقبلية في أسعار الفائدة.
في هذه البيئة غير المؤكدة ، فإن المعلومات والاستراتيجية والصبر هي مفاتيح التنقل في سوق الإسكان هذا في المرحلة الانتقالية.
